In der Immobilienwelt gibt es zahlreiche Dokumente, die sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von Bedeutung sind. Eines davon ist der Grundbuchauszug.
Ob Sie nun ein Haus kaufen, Grundstücke erwerben oder eine Hypothek aufnehmen möchten – ein Grundbuchauszug ist ein unverzichtbares Instrument.
Doch wie sieht der Aufbau des Grundbuchauszugs aus und wie beantragen Sie ihn richtig? In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf all diese Fragen und geben Ihnen alle Antworten und Infos, die Sie brauchen.
Wie ist das Grundbuch aufgeteilt?
Das Grundbuch ist ein Register oder Verzeichnis, in dem alle Grundstücke, Gebäude und die damit verbundenen Rechte verzeichnet sind. Um Klarheit und Übersicht zu gewährleisten, ist es nach bestimmten Abteilungen strukturiert.
Abteilung I: In der Abteilung I sind die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks aufgeführt. Sie enthält Angaben zum Eigentümer und eventuellen Eigentumswechseln. Hier finden Sie auch Informationen zum rechtlichen Status von Immobilien, wie z. B. ob es sich um ein Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus handelt.
Abteilung II: Hier sind Informationen über Lasten und Beschränkungen, die nicht durch eine Hypothek oder Grundschuld gesichert sind, aufgeführt. Das sind zum Beispiel Nutzungsrechte Dritter, Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Nießbrauchsrechte oder Vorkaufsrechte.
Abteilung III: In dieser Abteilung finden Sie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Sie zeigt also die finanzielle Belastung der Immobilie auf.
Alle Eintragungen sind mit einer laufenden Nummer versehen, die als “Rang” bezeichnet wird. Dieser ist besonders wichtig, wenn es um die Reihenfolge der Befriedigung von Gläubigern geht, beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung.
Welche Sonderformen von Grundbüchern gibt es?
Es gibt verschiedene Sonderformen des Grundbuchs, die für die jeweiligen speziellen Bedürfnisse entwickelt wurden. Hier sind einige der wichtigsten Sonderformen:
Wohnungsgrundbuch: Dieses dient zur Verwaltung von Eigentumswohnungen. Jede Wohnung wird dabei als einzelnes Grundstück behandelt und hat ihr eigenes Wohnungsgrundbuch. So wird ermöglicht, dass jedes Apartment separat verkauft oder belastet werden kann.
Teilungsgrundbuch: Im Teilungsgrundbuch werden mehrere Grundstücke verwaltet, die alle denselben Eigentümer haben. Dies ist in der Regel der Fall, wenn ein großes Grundstück in kleinere Parzellen eingeteilt wird, um es zu verkaufen.
Erbbaugrundbuch: Hier werden Erbbaurechte verwaltet. Diese Rechte ermöglichen es Personen, ein Gebäude auf Grundstücken zu errichten, das jemand anderem gehört. Das Erbbaugrundbuch dokumentiert die Rechte und die damit verbundenen Verpflichtungen.
Wer hat Einsicht in das Grundbuch?
Grundsätzlich kann jeder einen Grundbuchauszug anfordern. In Deutschland sieht das Gesetz jedoch vor, dass ein “berechtigtes Interesse” vorliegen muss. Das bedeutet, dass man einen nachvollziehbaren Grund haben muss, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten.
Die Eigentümerin oder der Eigentümer des betreffenden Grundstücks darf natürlich immer Einsicht in das Grundbuch nehmen. Gleiches gilt beispielsweise für Gläubiger eines Darlehens, das durch eine Grundschuld auf dem Grundstück gesichert ist.
Ebenso dürfen Notare, Rechtsanwälte und Steuerberater den Grundbuchauszug einsehen, wenn sie in dieser Funktion handeln. Auch Behörden können das Grundbuch einsehen, wenn es für ihre Arbeit notwendig ist.
Alle anderen Personen müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen, das kann zum Beispiel sein, wenn sie planen, das Grundstück zu kaufen. Hier kann der Nachweis eines Kaufvertrags als berechtigtes Interesse gelten.
Das Grundbuch ist ein Register oder Verzeichnis, in dem alle Grundstücke, Gebäude und die damit verbundenen Rechte verzeichnet sind.
Grundbuchauszüge anfordern: So beantragen Sie ihn richtig!
Um einen Grundbuchauszug anzufordern, müssen folgende Schritte erfolgen:
Grundbuchämter ermitteln: Das zustände Grundbuchamt hängt vom Standort des Grundstücks ab. In der Regel ist das das örtliche Amtsgericht Ihres Bezirks.
Antragsformular besorgen: Das Formular für den Antrag erhalten Sie entweder direkt beim Grundbuchamt oder Sie können es online auf der Website des Amts herunterladen.
Angaben zum Grundstück: Machen Sie alle erforderlichen Angaben zum Grundstück. Hierzu gehören zum Beispiel die genaue Lage, die Grundstücksnummer und der Name des Eigentümers.
Nachweis der Berechtigung: In manchen Fällen müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dies kann ein notarieller Vertrag oder eine Vollmacht sein.
Antrag beim Amt einreichen: Sobald Sie den Antrag ausgefüllt haben, reichen Sie diesen zusammen mit den erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Hier muss in der Regel auch eine entsprechende Gebühr entrichtet werden.
Warten auf Grundbuchauszug: Nun müssen Sie auf die Bearbeitung des Grundbuchamts warten. Die Dauer variiert je nach Auslastung des Amts.
Erhalt des Grundbuchauszugs: Sobald der Grundbuchauszug erstellt wurde, können Sie diesen persönlich beim Grundbuchamt abholen.
Was kostet der Grundbuchauszug?
Die Kosten für den Auszug aus dem Grundbuch liegen in der Regel bei einigen Euro bis zu etwa 20 Euro, abhängig von Umfang und Art des Auszugs.
Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie haben in der Regel das Recht, einen Auszug aus dem Grundbuch kostenlos zu erhalten. Auch bestimmte Behörden oder Gerichte können einen kostenfreien Zugang erhalten.
Was kostet der Grundbucheintrag?
Je nach Art des Eintrags und Wert der Immobilie können die Kosten für die Eintragung stark variieren. In der Regel setzen sie sich aus den Gebühren für das Grundbuchamt und eventuellen Kosten für den Notar zusammen.
In Deutschland werden die Grundbuchkosten gemäß der Kostenordnung (KostO) berechnet. Hier spielen zwei Faktoren eine Rolle: der Gegenstandswert und die Art des Vorgangs. Der Gegenstandswert ist hierbei in der Regel der Kaufpreis der Immobilie. Die Art des Vorgangs bezeichnet den Gebührensatz, der zur Anwendung kommt.
Die Kosten für eine Eintragung im Grundbuch liegen zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Gegenstandswerts. Weitere Kosten können für den Notar hinzukommen, der den Kaufvertrag beurkundet und den Grundbucheintrag veranlasst.
Wie habe ich die Flächenangabe „0 m²“ im Grundbuch zu verstehen?
Die Flächenangabe von 0 m² kann verwirrend erscheinen, ist in bestimmten Situationen aber möglich und rechtlich zulässig. Dies ist meist dann der Fall, wenn das Grundstück noch nicht vermessen wurde oder es sich um spezielles Eigentum handelt, bei dem keine Flächenzuordnung möglich ist.
Das kann beispielsweise bei Wohnungs- oder Teileigentum der Fall sein. Hierbei handelt es sich um Sondereigentum innerhalb einer größeren Immobilie, für das kein Grundstück im herkömmlichen Sinne existiert. Hier wird im Grundbuch oftmals eine Fläche von 0 m² angegeben, da die Grundfläche bereits dem Gesamtobjekt zugeordnet ist.
Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie haben in der Regel das Recht, einen Auszug aus dem Grundbuch kostenlos zu erhalten.
Wann erfolgt ein Grundbucheintrag?
Der Eintrag ist Grundbuch erfolgt immer dann, wenn es zu einer Neuerrichtung von Rechten an einer Immobilie kommt. Das kann zum Beispiel der Immobilienkauf oder -verkauf, die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld, oder die Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken sein.
Das Grundbuchamt ist hierfür zuständig. Nach Prüfung aller erforderlichen Unterlagen und Nachweise erfolgt der Eintrag ist Grundbuch.
Rechenbeispiel: Eintragung ins Grundbuch beim Hauskauf
Angenommen, Sie erwerben ein Haus zum Kaufpreis von 300.000 Euro und möchten dies im Grundbuch eintragen lassen. Die Kosten variieren hier je nach Grundbuchamt und Bundesland. Als grobe Orientierung können Sie jedoch mit 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Nehmen wir an, die Kosten betragen 1 Prozent. Dann wären das in diesem Fall Kosten von 3.000 Euro, die vom Käufer getragen werden müssen. Zusätzlich kommen noch weitere Kosten für den Notar oder für die Grunderwerbsteuer hinzu.
Wie können Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden?
Änderungen im Grundbuch können durch einen notariellen oder gerichtlichen Beschluss vorgenommen werden. Hierfür wird in der Regel ein Antrag beim Grundbuchamt gestellt. Je nach Änderung können verschiedene Unterlagen erforderlich sein.
Gründe für die Änderung können sein:
Eigentumsübertragung: Wenn eine Immobilie verkauft oder verschenkt wird, muss die Übertragung ins Grundbuch eingetragen werden. Hierfür ist ein Kaufvertrag vom Notar oder eine Schenkungsurkunde erforderlich.
Belastungen und Rechte: Wenn Rechte wie Hypotheken, Grundschulden oder Grunddienstbarkeiten auf einem Grundstück eingetragen werden sollen, muss ein entsprechender Antrag gestellt werden. Auch hier ist ein notarieller Vertrag notwendig.
Änderung der Eigentumsverhältnisse: Wenn sich beispielsweise durch Scheidung, Erbfall oder Teilungsversteigerung Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie ändern, muss dies im Grundbuch eingetragen werden.
Was ist in der Grundbuchordnung geregelt?
Das Grundbuchblatt ist ein Bestandteil des Grundbuchs und enthält alle relevanten Informationen zu einem Grundstück oder einer Immobilie. Die Grundbuchordnung legt unter anderem fest, welche Angaben im Grundbuchblatt enthalten sein müssen, wie Änderungen vorgenommen werden und wie Auszüge aus dem Grundbuch beantragt werden können.
Die Grundbuchordnung gewährleistet somit Transparenz und Sicherheit bei der Dokumentation von Immobilien und Grundstücken.
Fazit
Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss über den Eigentümer, also den rechtmäßigen Besitzer einer Immobilie. Darüber hinaus umfasst der Inhalt des Auszugs alle relevanten Details des Objekts. Vor dem Kauf einer Immobilie ist es daher unabdingbar, einen Blick in den Grundbuchauszug zu werfen. Er gibt potenziellen Käufern die Sicherheit, wer der aktuelle Eigentümer ist und ob das Eigentum unbelastet ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Grundbuchauszug ein essenzieller Bestandteil bei der Übertragung von Eigentumsrechten ist. Er schafft Transparenz und Sicherheit für alle Beteiligten in diesem Prozess.
Änderungen im Grundbuch können durch einen notariellen oder gerichtlichen Beschluss vorgenommen werden.
